Od roku 2013, kdy se ekonomika začala uzdravovat po celosvětové krizi (2008), začaly ceny nemovitostí v ČR pomalu růst, přičemž za poslední dva roky tento růst nabral pro mnohé až nevídané tempo. Lidé se ptají, proč vlastně ceny rostou? Někteří z nich od začátku roku 2018 tvrdí, že ceny nemovitostí již dosáhly svého maxima a budou po splasknutí realitní bubliny klesat. Do poloviny letošního roku ceny nemovitostí nadále stoupaly. Toto tempo se sice na základě několika faktorů zpomalilo – to se týká především velkých měst, v ostatních oblastech ceny stagnují, nicméně žádný výrazný pokles v řádu několika desítek % se „zatím“ nestal.

 

Jaké konkrétní faktory ovlivňují ceny nemovitostí?

Nelze předpovědět vývoj cen nemovitostí, bez toho, abychom věděli, co vlastně tyto ceny ovlivňuje. Pak jsou to totiž jen prázdné fráze, kteří někteří opakují po druhých a snaží se věštit z křišťálové koule. Pojďme se podívat na fakta, které lze předpovědět a tím pádem z nich čerpat a inspirovat se.

 

1. HDP (hrubý domácí produkt), nebo také, jak naše země hospodaří.

Pokud se zemi daří, lidé více vydělávají, více utrácejí, celková nálada je pozitivní, lidé nemají strach z budoucnosti, riskují, investují… jednu z hlavních lidských potřeb, kterou v této pozitivní době chtějí lidé uspokojit je potřeba vlastního bydlení – poptávka roste a tím roste cena nemovitostí. Pokud naopak HDP klesá, lidé logicky vydělávají méně a velkých investic se zaleknou, zvyšuje se míra nezaměstnanosti, tím pádem i neschopnost platit závazky – hypotéky. Lidé se dostávají do problémů a jedním z řešení je prodej jejich majetku, tedy i bydlení. Zvyšuje se tedy nabídka nemovitostí na trhu, přičemž poptávka je nižší – ceny nemovitostí klesají. Tento model mají mnozí z nás v živé paměti z roku 2008. V roce 2019 by ČR měla pokračovat v solidním růstu HDP 3,3% viz prognóza ČNB.

 

2. Úrokové sazby a podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru.

„Jakou úrokovou sazbu budu mít, když si vezmu hypotéku, kolik přeplatím, jaká bude má měsíční splátka?“ Zásadní faktory, které ovlivňují kupujícího při pořizování nového bydlení. Pokud jsou úrokové sazby nízké, jako jsme zaznamenali v předchozích letech (1,5 až 1,9), poptávka po nemovitostech roste, lidé raději investují do vlastního bydlení, než aby platili pronájem. Úrokové sazby začaly v tomto roce mírně růst a tento trend bude pravděpodobně pokračovat i v příštím roce.  Aktuální úroková sazba se pohybuje okolo 3%, což s porovnáním s úrokem například před deseti lety je stále velmi dobrá sazba.

Horší je to s podmínkami pro poskytnutí hypotečního úvěru, které v říjnu zpřísnila ČNB. Výše dluhu nesmí překročit devítinásobek ročního čistého příjmu a dále žadatel o hypotéku může na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu.

 

3. Populační vývoj

Pamatujete si tzv „Husákovy děti“? Jedná se o generaci narozenou v 70 letech 20 století. Po dosažení věku, kdy tato generace začala zakládat rodiny a řešit vlastní bydlení zažil realitní trh poptávkový šok. Takový šok v budoucnu neočekáváme. Vlastní bydlení si nejčastěji pořizují lidé od 25 do 55 let, a právě podíl těchto lidí v populaci by se měl v příštích letech snížit, což oslabí poptávku nebo minimálně její přeskupování mezi různé druhy nemovitostí.

 

4. Bytová výstavba

Nestaví se, minimálně tak rychle a v takovém počtu, aby trh stačil nasytit všechny segmenty poptávky. S touto problematikou se potýká nejenom Praha, ale i další velká města. I toto je jeden z aspektů, který má vliv na stoupající ceny nemovitostí. Nicméně dle statistického úřadu bylo v roce 2016 a 2017 dokončeno nejvíce nových bytů od konce recese. Přesto jsme v těchto letech zažili nejvyšší růst cen nemovitostí. To poukazuje na to, že za růstem cen nestojí stagnace ve výstavbě bytů, ale právě vysoká poptávka, kterou ani rostoucí nabídka dokončených bytů z let 2012 – 2017 nedokázala uspokojit. Hlavní problém však spočívá v dlouhodobě klesajícím počtu vydaných stavebních povolení, což znamená, že v blízké budoucnosti by problém nedostatku bytů mohl být závažnější než dnes.

 

5. Turistický ruch

Celá naše země a především Praha je velmi vyhledávanou turistickou destinací. To nahrává krátkodobým pronájmům tipu Airbnb. Možnost vysokého výnosu z krátkodobých pronájmů jistě ovlivnilo ceny bytů v Praze nebo dalších větších městech. Dá se očekávat, že se tento trend dá na ústupek a majitelé bytů dají opět přednost dlouhodobým pronájmům. A to především proto, že Praha začíná zvažovat regulaci krátkodobých pronájmů po vzoru jiných evropských měst a také proto, že majitelé bytů zjišťují, že vyšší výdělky jsou vykoupené větší pracností, stížnostmi sousedů a vyšším opotřebením bytů